A resolução de contratos imobiliários garantidos por alienação fiduciária foi uniformizada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1095. A tese vinculante delimitou com precisão quando se aplica o rito de expropriação da Lei Federal nº 9.514/1997 e quando ainda remanesce a possibilidade de distrato com restituição proporcional de parcelas.
A resposta jurídica técnica assenta que o devedor fiduciante não pode exigir a rescisão unilateral do contrato com esteio no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor quando estiverem cumulativamente preenchidos os pressupostos fixados pelo STJ: 1) Registro regular da alienação fiduciária na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis; 2) Inadimplemento da obrigação pelo devedor fiduciante; e 3) Regular constituição em mora através de notificação formal expedida pelo Oficial do Registro de Imóveis com prazo de 15 dias para purgação sem que tenha havido a quitação.
A tese vinculante do Tema Repetitivo 1095 do STJ
O STJ fixou expressamente: 'Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, a resolução por inadimplemento do devedor fiduciante submete-se ao procedimento especial da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação do art. 53 do CDC'.
Dessa forma, preenchidos os três pressupostos (registro, inadimplemento e constituição em mora), o credor fiduciário consolida a propriedade e submete o bem ao rito de leilão extrajudicial da Lei 9.514/1997. O devedor somente receberá algum saldo remanescente se o valor alcançado no leilão superar a totalidade da dívida com encargos.
E se a alienação fiduciária não foi registrada na matrícula?
Caso o contrato de promessa de compra e venda não tenha sido levado a registro na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, o pacto de garantia fiduciária não se constitui como direito real perante terceiros. Nessa hipótese, subsiste a natureza obrigacional comum de promessa de compra e venda, viabilizando o pedido de distrato imobiliário comum com devolução proporcional sob as regras da Lei 13.786/2018 e jurisprudência civil.
Documentos indispensáveis para exame
Para avaliar a incidência do Tema 1095: 1) Certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária atualizada emitida nos últimos 30 dias para averiguar o R (registro) da alienação fiduciária, conforme orientações de auditoria da matrícula do imóvel; 2) Cópia do contrato de financiamento ou mútuo com garantia fiduciária; 3) Notificações cartorárias de intimação para purgar a mora.
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