A aquisição de um imóvel urbano ou rural é frequentemente a operação financeira de maior valor na vida de uma família ou empresa. No entanto, a pressa em fechar o negócio sem a devida averiguação jurídica expõe o comprador a riscos severos, como fraudes à execução, penhoras ocultas, passivos tributários e trabalhistas dos vendedores, indisponibilidades de bens ou anulação judicial da transação (evicção). A auditoria preventiva, conhecida tecnicamente como due diligence imobiliária, é a salvaguarda indispensável para conferir maior segurança jurídica à aquisição imobiliária.
A certidão de matrícula imobiliária atualizada
O documento primordial de qualquer imóvel é a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula com negativa de ônus reais e de ações reipersecutórias, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente. O prazo de eficácia da certidão atualizada não é uma regra universal de 30 dias para todas as situações, devendo atender às normas específicas do ato notarial ou registral a ser praticado e às diretrizes da Corregedoria Geral da Justiça do respectivo Estado.
Na matrícula, deve-se examinar rigorosamente:
- Titularidade dominial: se quem se apresenta como vendedor é de fato o proprietário registral do imóvel, observando o estado civil e a necessidade de outorga uxória do cônjuge;
- Ônus e gravames: presença de hipotecas, penhoras judiciais, usufruto, indisponibilidades judiciais ou pactos de imóvel financiado com alienação fiduciária;
- Princípio da concentração na matrícula: positivado no artigo 54 da Lei Federal nº 13.097/2015, estabelece que atos jurídicos que possam comprometer a propriedade (penhoras, arrestos, ações reais ou reipersecutórias) devem estar averbados na matrícula para gerar efeitos contra terceiros de boa-fé. O § 2º do art. 54 dispõe expressamente que não poderão ser opostas ao adquirente de boa-fé situações jurídicas não constantes da matrícula, cabendo modular a extensão das diligências conforme a matriz de riscos da operação.
Diligências e certidões conforme os riscos da transação
A averiguação da situação patrimonial dos vendedores não decorre de uma lista universal de certidões pessoais indispensáveis para toda e qualquer transação. As diligências devem ser dimensionadas em função da natureza da compra, do perfil dos vendedores e dos riscos envolvidos. Na prática imobiliária preventiva, as consultas mais comuns compreendem certidões dos distribuidores cíveis e de execuções fiscais da Justiça Estadual e Federal, Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), certidões de protestos, negativa de débitos de IPTU e declaração de quitação condominial.
Cuidados com o contrato preliminar e arras (sinal)
Antes de assinar qualquer compromisso de compra e venda ou pagar valores a título de sinal (arras), deve constar cláusula resolutiva expressa prevendo a devolução integral do sinal caso as certidões apontem riscos jurídicos que inviabilizem a lavratura da escritura pública definitiva, prevenindo litígios de distrato imobiliário.
Examine a documentação do seu negócio com suporte técnico em nossa seção de Advocacia Imobiliária e com o titular da banca.
