O descumprimento do prazo de entrega de imóveis adquiridos na planta é uma das causas de maior conflito entre adquirentes e incorporadoras. Ao firmar o compromisso de compra e venda, o consumidor programa a sua vida para a data prevista no contrato, contando com a imissão na posse para moradia própria ou exploração econômica. Quando essa data é ultrapassada sem justificativa legal, abrem-se caminhos jurídicos específicos assegurados pela legislação e pela jurisprudência uniformizada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O exame do prazo de entrega e da cláusula de tolerância
No regime da incorporação imobiliária (art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018), a tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para a conclusão da obra não opera como carência automática para todo contrato: ela exige previsão contratual expressa, clara e destacada. Caso inexista tal estipulação válida ou uma vez escoado o prazo pactuado, avalia-se a mora da incorporadora e as medidas jurídicas cabíveis.
Escoado o prazo contratual exigível de entrega (acrescido de eventual cláusula válida de tolerância), a incorporadora incorre em mora. Alegações genéricas de caso fortuito ou força maior — como chuvas atípicas, escassez temporária de insumos ou entraves burocráticos — constituem fortuito interno inerente à atividade empresarial e não elidem a responsabilidade civil da construtora.
Alternativas jurídicas do adquirente diante da mora da incorporadora
Ultrapassado o prazo exigível para a entrega das chaves, o adquirente pode avaliar, conforme as circunstâncias do contrato e a data de celebração, as seguintes alternativas jurídicas:
1. Resolução do contrato e inversão da cláusula penal (Tema 971 do STJ)
O comprador pode pleitear a rescisão por atraso na entrega da obra com restituição integral e correção monetária com juros moratórios, distinguindo-se das hipóteses de desistência de imóvel na planta voluntária. No julgamento do Tema 971, o STJ fixou a tese de que, no contrato de adesão firmado entre o adquirente e a incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para a mora do comprador, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Essa inversão demanda liquidação ou conversão em perdas e danos pelo julgador conforme as circunstâncias contratuais, devendo ser avaliada caso a caso, sem garantia de resultado automático.
2. Manutenção do contrato e tese da não cumulação (Tema 970 do STJ)
Caso prefira manter o contrato para receber a propriedade do bem no futuro, o STJ pacificou no Tema 970 que a cláusula penal moratória estipulada em valor equivalente ao locativo afasta a cumulação com lucros cessantes. A cláusula penal moratória visa a indenizar o adquirente pela privação da fruição da unidade, não sendo admitida a cumulação de ambas as verbas com a mesma finalidade ressarcitória. O tribunal não instituiu um percentual universal de 0,5% ou 1% ao mês; a apuração indenizatória depende do teor das cláusulas contratuais e dos prejuízos apurados na situação concreta.
Suspensão de juros de obra cobrados pela Caixa (CEF)
Durante a fase de atraso injustificado, o comprador financiado pelo SFH não pode ser onerado pela cobrança contínua de taxa de evolução de obra (juros de obra). A cobrança desses encargos após o prazo pactuado de entrega é ilícita, devendo o excedente ser ressarcido ao mutuário pela incorporadora inadimplente.
Para examinar o contrato de promessa de compra e venda, acesse a seção de Advocacia Imobiliária ou entre em contato com o escritório.
