A resolução contratual por atraso na conclusão e entrega de imóvel adquirido na planta pressupõe a análise minuciosa da data de celebração do negócio, do regime legal aplicável e da existência de eventual cláusula expressa e válida de prorrogação.
A resposta de orientação jurídica direta indica que, comprovado o inadimplemento culposo da construtora após ultrapassado o prazo de tolerância legitimamente estipulado, o comprador tem o direito de postular a resolução do contrato com restituição imediata dos valores adimplidos sob a orientação da Súmula 543 do STJ, não cabendo retenções decorrentes de desistência voluntária.
A cláusula de tolerância de até 180 dias (art. 43-A da Lei 4.591/1964)
O prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos previsto no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 não constitui carência automática aplicável a todo contrato. Para ter validade, exige previsão contratual expressa, clara e destacada, conforme detalhado em nosso guia sobre atraso na entrega do imóvel e prazos contratuais. Ausente essa previsão, a mora da incorporadora opera-se no termo original ajustado.
Ademais, alegações genéricas como escassez de insumos ou burocracia de órgãos públicos inserem-se no chamado fortuito interno, integrante do risco da atividade econômica da incorporadora, não afastando a mora culposa perante o adquirente.
Súmula 543 e Temas Repetitivos 970 e 971 do STJ
A Súmula 543 do STJ consolidou que, na resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ser imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, abrangendo também a devolução da comissão de corretagem.
No tocante às penalidades indenizatórias, o STJ fixou balizas nos Temas 970 e 971: 1) Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio, não sendo cumulável com lucros cessantes (aluguéis) quando tiverem idêntica natureza indenizatória; 2) Tema 971: Prevendo o contrato penalidade moratória apenas contra o comprador, essa sanção pode servir de parâmetro para arbitramento judicial de indenização contra a vendedora em mora injustificada.
Documentação necessária para ajuizamento
Para instruir a medida rescisória ou indenizatória: 1) Contrato de promessa de compra e venda com a data de conclusão; 2) Comprovação de que as chaves não foram disponibilizadas até o termo final prorrogado; 3) Extrato financeiro oficial comprovando os pagamentos realizados; 4) Notificação de constituição em mora encaminhada à construtora.
Conheça mais detalhes sobre atuação técnica e estratégica na página de Advocacia Imobiliária e Securitária e na seção de Distrato Imobiliário.
