A cobrança de comissão de corretagem na comercialização de imóveis na planta tem diretrizes consolidadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 938. A tese vinculante orienta a validade da cláusula contratual e os limites da devolução de valores em caso de desfazimento da avença.
A resposta jurídica assenta que a transferência da obrigação de pagamento da corretagem ao comprador é válida nos contratos de incorporação imobiliária, desde que comprovada a prévia e clara informação do preço total da aquisição da unidade, com o destaque do valor da comissão de corretagem em relação ao preço do imóvel.
Quando a corretagem não é devolvida no distrato
Se a contratação cumpriu os requisitos de informação prévia e destaque contratual exigidos pelo Tema 938, e o distrato decorre de desistência de imóvel na planta voluntária e imotivada do comprador (após o prazo de 7 dias de arrependimento), a corretagem não é passível de restituição, visto que o serviço de intermediação imobiliária foi concretizado com a assinatura do negócio.
Hipóteses em que cabe restituição da comissão de corretagem
A devolução da corretagem ao adquirente opera-se nas seguintes situações específicas: 1) Rescisão por atraso na entrega da obra e culpa exclusiva da construtora, aplicando-se a Súmula 543 do STJ com retorno das partes ao estado anterior; 2) Exercício tempestivo do direito de arrependimento em até 7 dias fora da sede da incorporadora (art. 67-A, § 10 da Lei 4.591/64); e 3) Violação do dever de informação, caso o valor tenha sido cobrado sem destaque prévio na proposta de compra.
A abusividade da Taxa SATI
No julgamento do mesmo Tema 938, o STJ pacificou a abusividade da cobrança da Taxa de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) ou de serviços congêneres prestados por terceiros vinculados à construtora. Trata-se de encargo indevido que não remunera intermediação autônoma, cabendo restituição ao comprador.
Documentos para auditoria de corretagem
Para avaliar a regularidade do pagamento: 1) Proposta de compra e recibo de reserva assinados no estande; 2) Quadro-resumo do contrato principal; 3) Recibos de pagamento ou comprovantes de transferências bancárias com identificação dos intermediários.
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