A aquisição de imóvel na planta ou em loteamento é um dos maiores investimentos realizados por uma família. No entanto, imprevistos financeiros, perda de renda ou mudanças circunstanciais podem levar o comprador a cogitar a rescisão contratual (distrato). A tomada dessa decisão exige cautela e exame técnico rigoroso das cláusulas contratuais, uma vez que a relação é disciplinada pela Lei nº 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato Imobiliário), que introduziu alterações substanciais na Lei 4.591/1964.
Rescisão por culpa da incorporadora versus iniciativa do adquirente
O primeiro divisor de águas a ser examinado diz respeito ao motivo causador do distrato. Existem duas situações juridicamente distintas, com consequências financeiras diametralmente opostas:
1. Rescisão por culpa da construtora ou incorporadora
Avaliação da resolução e restituição por atraso da incorporadora, considerando data do contrato, prazo de entrega, eventual cláusula válida de tolerância e regime aplicável. Diante de atraso na entrega do imóvel, a Súmula 543 do STJ estabelece que, em caso de resolução de promessa de compra e venda submetida ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas — integralmente, na hipótese de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Essa diretriz jurisprudencial deve ser contextualizada à data do contrato e ao regime jurídico aplicável (a exemplo dos parâmetros da Lei 13.786/2018 para incorporações posteriores), não operando como garantia indistinta de devolução de todas as verbas, cabendo exame individualizado quanto a encargos e comissão de corretagem.
2. Rescisão por iniciativa voluntária ou desistência do comprador
Na hipótese de resolução por iniciativa voluntária ou desistência do comprador em contratos de incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, com alterações da Lei 13.786/2018), a legislação estabeleceu limites específicos de retenção para contratos sob sua vigência:
- Empreendimentos de incorporação sem patrimônio de afetação: a retenção máxima autorizada por lei é de até 25% dos valores pagos pelo adquirente, com devolução do saldo remanescente em parcela única após 180 dias do desfazimento.
- Empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação: a retenção pode alcançar o limite legal de até 50% dos valores pagos, com restituição em parcela única no prazo de 30 dias após a expedição do habite-se.
Cumpre ressaltar que os percentuais de 25% e 50% constituem limites em hipóteses específicas de incorporação imobiliária sob a Lei 13.786/2018, e não regras universais para toda compra e venda, não se aplicando automaticamente a loteamentos (Lei 6.766/1979), a alienações fiduciárias consolidadas (Lei 9.514/1997) ou a pactos anteriores à lei.
Taxa de fruição e comissão de corretagem
Além da cláusula penal, o comprador deve atentar para eventuais cobranças acessórias e cautelas na assinatura do termo de distrato imobiliário. A taxa de fruição (indenização pelo uso do imóvel, fixada em até 0,5% ao mês sobre o valor do contrato) só pode ser cobrada caso o adquirente tenha efetivamente recebido as chaves e tido a posse direta do bem. Em imóveis em fase de obras ou loteamentos sem edificação, a jurisprudência dominante afasta a cobrança da taxa de fruição.
Quanto à comissão de corretagem, ela só é retida pela vendedora caso tenha constado expressamente com clareza no contrato em cláusula destacada prévia, conforme tese fixada pelo STJ no julgamento do Tema 938 dos Recursos Repetitivos.
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