O inadimplemento das prestações de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária sujeita o mutuário ao rito expropriatório previsto na Lei Federal nº 9.514/1997, atualizada pela Lei Federal nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), aplicando-se os pressupostos vinculantes do Tema 1095 do STJ na alienação fiduciária.
A resposta de orientação jurídica direta esclarece que o devedor fiduciante conta com etapas e prazos formais vinculantes antes da perda do imóvel, cabendo exercer o direito de purgação da mora, verificar se há direito à quitação por seguro habitacional MIP por invalidez ou fiscalizar vícios de procedimento cartorário.
A intimação pessoal para purgação da mora no Registro de Imóveis
Nos termos do artigo 26 da Lei 9.514/1997, a instituição financeira não pode deflagrar leilões sem prévia intimação pessoal do devedor fiduciante pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias.
A purgação da mora refere-se exclusivamente ao pagamento das parcelas vencidas até a data da liquidação, acrescidas de juros contratuais, correção monetária, penalidades moratórias e despesas cartorárias. Recolhido o débito em cartório, o contrato de financiamento permanece ativo em sua normalidade.
Consolidação da propriedade fiduciária e realização dos leilões
Não purgada a mora no prazo legal de 15 dias, o Oficial do Registro certifica o fato e consolida a propriedade em nome do credor fiduciário na matrícula imobiliária. A partir de então, o credor dispõe de até 30 (trinta) dias para realizar o primeiro leilão público extrajudicial.
No primeiro leilão, o lance mínimo corresponde ao valor de avaliação do imóvel fixado no contrato; frustrado o certame, realiza-se o segundo leilão no prazo de 15 dias subsequentes, aceitando-se lance igual ou superior ao montante da dívida com encargos, respeitado o piso legal.
Direito de preferência e nulidades formais
A Lei 14.711/2023 assegura o direito de preferência do devedor fiduciante para arrematar o imóvel pelo valor da dívida com encargos até a assinatura do auto de arrematação.
Ademais, vícios formais graves ensejam questionamento judicial dos leilões: 1) Ausência de tentativa esgotada de intimação pessoal do devedor antes de intimação por edital; 2) Falta de comunicação formal prévia das datas, horários e locais dos leilões (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97); 3) Preço vil ou descompasso com os requisitos legais do edital.
Documentos para instruir ação anulatória
Para analisar a regularidade do leilão: 1) Contrato de financiamento imobiliário; 2) Certidão atualizada de inteiro teor da matrícula imobiliária; 3) Notificações cartorárias recebidas e cópia do edital de leilão; 4) Extrato dos pagamentos efetuados.
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