A extinção de compromissos de compra e venda de lotes em loteamentos urbanos obedece às regras específicas da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei Federal nº 6.766/1979), com as modificações inseridas no artigo 32-A pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), diferenciando-se das regras aplicáveis à desistência de imóvel na planta.
A resposta inicial de orientação é que a rescisão por desistência do adquirente autoriza descontos legais em favor da loteadora, mas esses abatimentos não podem confiscar o valor pago quando não houve efetivo uso econômico do bem.
Deduções legais previstas no artigo 32-A da Lei 6.766/1979
Para os contratos celebrados sob a égide da Lei 13.786/2018, as deduções legais cabíveis em caso de rescisão imotivada compreendem: 1) Cláusula penal de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato; 2) Valores devidos a título de corretagem comprovadamente integrados; 3) Débitos de IPTU e contribuições associativas do período em que o adquirente esteve na posse direta; e 4) Taxa de fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor do imóvel.
Taxa de fruição sobre lote não edificado
A exigência de taxa de fruição sobre lote sem construção tem sido amplamente debatida. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem firmado que a taxa de fruição pressupõe proveito econômico concreto ou utilização efetiva do imóvel. Em se tratando de terreno desprovido de edificação e não ocupado, a jurisprudência afasta a incidência da taxa de fruição para evitar desvantagem exagerada ao adquirente.
Forma e prazo de devolução dos valores no loteamento
No parcelamento do solo urbano, a restituição do saldo líquido apurado deve ser paga pela loteadora em até 12 (doze) parcelas mensais, após carência regulamentada no art. 32-A, § 1º da Lei 6.766/1979, salvo em loteamentos com obras ainda em implantação.
Documentos essenciais para a defesa do adquirente
Para avaliar a rescisão do lote: 1) Contrato de compromisso de compra e venda do lote; 2) Extrato financeiro atualizado dos pagamentos emitido pela loteadora; 3) Comprovantes de pagamento de IPTU e taxas de condomínio/associação; 4) Fotos ou certidão do imóvel atestando a inexistência de edificação, com atenção aos cuidados antes de assinar o termo de distrato.
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